夫妻一方婚前购买房产婚后还贷，离婚时共同还贷及增值的部分应当如何计算？

离婚案件财产分割中，多数家庭购买房产均为首付支付，婚后共同还贷情况，离婚时对于婚后共同还贷以及房产增值部分家庭不能准确计算，造成很多争议以及分歧。关于夫妻双方一方在婚前购买的房产，婚后使用夫妻共同财产进行还贷，该共同还贷以及增值的部分应当如何计算?下面由专业离婚律师为您解答。

关于这部分主流有两个计算方式，一个是2014年北京高院提出的《北京市高级人民法院民一庭关于明确离婚时房屋补偿计算标准的通知》，该通知系法院内部发布的文件，明确计算公式为：房屋补偿款=夫妻共同支付的款项(包括本息)÷(房屋购买价+全部应付利息)×房屋评估现值(或夫妻认可房屋现值)×50%。

第二种计算方法是高院民一庭法官吴晓芳刊登在法学期刊上的《不动产婚内共同还贷及增值的计算》：不动产升值率=不动产现价格除以不动产成本(购买时不动产价格+共同已还利息+其他费用)。

那么以上两种计算方式存在什么异同呢?其实，虽然吴晓芳法官在计算房屋折价的时候首先计算了不动产的升值率，但是两个公式的运算方式其实是差不多的，主要区别在于计算多少利息。北京高院的计算方式的利息按照现有司法现状是该房屋的全部应付利息，一般就是贷款合同所约定的全部利息之和。而吴晓芳的计算方式里的利息仅包括婚姻关系存续期间共同还贷的利息，而非添加未来的利息。

其中吴晓芳法官特别提到，“在计算不动产升值率时，必须考虑利息成本，不能简单用不动产现价格除以结婚时价格直接得出升值率”;而在涉及利息计算时，需要考虑计算时点。特别针对离婚时贷款尚未清偿完毕的情形，“只能将夫妻共同已经偿还的利息计入不动产成本，而不能将长达20年或者30年尚未还贷的利息都纳入成本，否则会出现非产权登记一方既未享受后续可能产生的升值收益、却要现实承担因计入所有利息导致补偿额降低的不公平结果。”

专业离婚律师分析，这是吴晓芳法官针对14年的北京高院文件进行的一个解释和修订，在北京高院的文件中，并没有说明全部应付利息里的“全部”的概念，可以理解为婚姻存续期间内交付的全部利息，也可以理解为附属在该房屋上的全部利息。在实践中，多数法院都采取了附属在该房屋上的全部利息。但其实是并不合理的，因为“不动产成本”是计算房屋升值率的重要因素，而截至在某个时间节点，该不动产成本就是购买时的费用加上此时此刻已经支付的利息，就如同不动产现值会不断变化一样，负有贷款的不动产成本也是随着时间的推移不断增加的，而非一成不变的，只不过该成本的增加是可预测的，该预测基准就是银行的还贷计划表。

另还有一点需要注意的是，对于贷款年限长达二三十年的房屋，往往在贷款支付前期会应支付和利息远多于应支付的本金，银行会率先保证利息的给付，这就导致在贷款前期共同支付的利息在还贷数额中占有绝大部分，也会影响分得房屋折价款的一方折价款的计算，在这方面需要特别注意。